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盡管房貸新政被認(rèn)為是巨大利好，但十一長(zhǎng)假慘淡的銷售數(shù)據(jù)給興頭上的開(kāi)發(fā)商潑了一盆冷水。普遍的觀望情緒，并沒(méi)有因?yàn)檫@一“大尺度利好”而瞬間扭轉(zhuǎn)?！般y十”低調(diào)開(kāi)場(chǎng)，降價(jià)跑量或?qū)⑷允菢鞘兄餍伞?

京樓市“銀十”反響平平

9月份，在出臺(tái)房貸新政之前，北京樓市亮點(diǎn)頗多，比如說(shuō)9月27日，北京城建?世華龍樾(樓盤資料 業(yè)主論壇)開(kāi)盤，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)了3小時(shí)銷售15億元的佳績(jī)。

據(jù)介紹，這個(gè)項(xiàng)目位于奧林匹克森林公園附近，有著地鐵8號(hào)線等立體交通路網(wǎng)，項(xiàng)目還引入了北京十一學(xué)校、北師大實(shí)驗(yàn)幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育配套?！斑@和今年萬(wàn)橡府、琨御府等項(xiàng)目熱銷邏輯是一致的”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)，這些擁有優(yōu)質(zhì)資源的改善型項(xiàng)目，支撐起了整個(gè)3季度樓市。

然而，進(jìn)入四季度，盡管“救市”聲音不斷，市場(chǎng)卻重新陷入低迷。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 10月份，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有22個(gè)項(xiàng)目(包含1個(gè)自住房)入市銷售，其中，包括中建國(guó)際(中建?紅杉溪谷 中建國(guó)際港)公館、北京城建北京密碼、方莊公館(樓盤資料) 等12個(gè)純新盤，泛海國(guó)際、常楹公元(樓盤資料) 自由派、首創(chuàng)瀾茵山等10個(gè)老項(xiàng)目后期。與去年“十一”假期相比，開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。

對(duì)此，任啟鑫分析，今年3月以來(lái)樓市成交持續(xù)低迷的市場(chǎng)行情，使得多數(shù)開(kāi)發(fā)商都積壓了不少房源，現(xiàn)階段樓盤項(xiàng)目多以去化前期的庫(kù)存房源為主，推新意愿并不強(qiáng)烈。

在北京市場(chǎng)供應(yīng)量大減的同時(shí)，十一期間的商品住宅成交量也較為平淡，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十一期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬(wàn)平米，同比去年十一長(zhǎng)假分別下降40%、35%。

“因?yàn)楹灱s滯后的因素，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場(chǎng)一線當(dāng)下情況，但也體現(xiàn)了整體市場(chǎng)在9月份繼續(xù)復(fù)蘇的變化。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)記者表示，特別是在央行限貸松綁后，北京市場(chǎng)下半年表現(xiàn)將好于上半年，但因?yàn)樘幱诨謴?fù)期，房企依然以平價(jià)走量為主，四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn)。

任啟鑫分析表示，十一長(zhǎng)假北京樓市成交平淡主要來(lái)自于政策落地前的短期觀望情緒，十一前夕，央行對(duì)個(gè)人房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，以及北京調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的雙重利好，使得市場(chǎng)各方對(duì)樓市整體預(yù)期由悲觀轉(zhuǎn)為積極。但政策利好帶來(lái)的市場(chǎng)顯現(xiàn)效應(yīng)并沒(méi)有那么快，從政策出臺(tái)到具體落地執(zhí)行的這一段“空窗期”，購(gòu)房客群仍然會(huì)持幣觀望，隨著政策的執(zhí)行，樓市成交量在預(yù)期改變的情形下有望止跌企穩(wěn)，但在北京并未出現(xiàn)全面、大幅度的實(shí)質(zhì)性降價(jià)的前提下，僅僅依靠政策拉動(dòng)，樓市成交量不會(huì)迅猛升溫。

借助利好積極跑量為先

張大偉認(rèn)為，政策的確使得一部分購(gòu)房者入市的積極性提高，但目前只是央行的原則性政策，各地銀行后續(xù)如何執(zhí)行、信貸額度的松動(dòng)有多大等具體條款，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大。

目前整個(gè)市場(chǎng)大部分還是處于相對(duì)觀望的過(guò)程中，因?yàn)楦鞯氐恼哌€沒(méi)有完全地落地。在十月的下半月，隨著松綁政策的細(xì)則落地后，肯定會(huì)有一些刺激影響的，市場(chǎng)還需要消化這個(gè)利好。

任啟鑫也表示，四季度開(kāi)發(fā)商的首要目標(biāo)是借助政策利好，大力促銷、去化庫(kù)存，因此房?jī)r(jià)也將在四季度保持穩(wěn)定。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)突破9萬(wàn)套，達(dá)91265套，成為自2012年3月北京清理3.3萬(wàn)套無(wú)效庫(kù)存以來(lái)的最高點(diǎn)，與今年年初5.5萬(wàn)套庫(kù)存相比大增3.6萬(wàn)套。

對(duì)此，任啟鑫分析，今年以來(lái)，北京樓市在持續(xù)緊縮的信貸政策、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，樓市成交量持續(xù)低迷，而房企在銷售業(yè)績(jī)與資金使用成本的高企等壓力下，加大推盤力度以回籠現(xiàn)金的意愿上升，供應(yīng)量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫(kù)存量直線上升，至10月份達(dá)到高點(diǎn)。隨著信貸松綁政策的逐步實(shí)施，預(yù)計(jì)未來(lái)剛需剛改型購(gòu)房需求加快釋放，助力四季度北京樓市成交量復(fù)蘇回暖，但房企在高庫(kù)存以及全年銷售業(yè)績(jī)等因素影響下，未來(lái)一段時(shí)間樓盤項(xiàng)目仍將會(huì)以“跑量”為主。

任啟鑫認(rèn)為，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房認(rèn)定方式，降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房資金門檻，提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。另外，北京調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，為剛需購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)質(zhì)利好，進(jìn)一步提振購(gòu)房信心，預(yù)計(jì)四季度北京樓市在一系列政策利好的刺激下，將出現(xiàn)復(fù)蘇局面，帶動(dòng)最后一個(gè)季度樓市成交量成為全年高峰。

(參考消息-北京參考)